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        房價真的已經到頂了嗎?

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          我的結論很明確,不是有沒有到頂的問題,現在已經是處于頂部的尾巴了。

          真正的頂部是18年。

          誰能有邏輯砸了我下面的分析,你就可以完全不必擔心房價會跌了。

          以下五個論點,是關于房價的最核心論點。要是你不能推翻,請別浪費時間辯駁了,只增笑爾罷了!

          (分享過多次,完美貼合該問題!可以說是目前最全面的房地產宏觀分析文章之一!)

          論點一:房價的兩次飛躍以及有限的城鎮化空間全國房地產有過兩次“飛躍”,分別為2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飛躍直接得益于4萬億的刺激計劃,4萬億刺激計劃開啟了高鐵等大基建時代;2015~2016年的飛躍直接得益于以“330新政”為代表的房地產去庫存刺激計劃。這兩次飛躍基本上讓很多優質城市的房價在2017年相對于2007年翻了的4倍,遠高于經濟發展的增速。

          下圖為一線城市——“北上廣深”2002~2017年住宅商品房的銷售價格走勢圖(注:數據來自國家統計局),統計局的數據比較保守,和我們消費者自身的“體感溫度”相差甚遠。雖然如此,還是可以清楚的看出08~10年和15~17年一線城市除廣州,基本上都翻倍了。廣州相較于其他一線城市,是一座非典型的一線城市,北京和上海不用多說,全國唯二,廣州沒法比;深圳則是占盡了改革開放的春風,這種千年一遇的機遇是其他城市不可比擬的;而廣州更多的是憑借自身地理位置優越得到的大發展進入一線城市的。

          兩次飛躍的中間,2010~2014年的房價基本比較平穩,甚至有的年份房價是下降的。首先說明一下,本次研究的舉例是拿一線城市的數據進行的,全國的數據可以參見文章——【中國房地產的過去、現在及將來第一篇】中國房地產發展史概要。

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          下面來分析一下兩次飛躍的不同點。下面兩幅圖為我們國家城鎮化的歷史進程圖,數據來自國家統計局。2007年我們國家的城鎮化率是46%,而全國總人口為13.18億;2017年我們國家的城鎮化率是58.52%,而全國總人口為13.86億。下面簡單計算一下:

          2007年城鎮人口:13.18*46%=6.06億;

          2017年城鎮人口:13.86*58.52%=8.11億;

          10年城鎮人口增量:8.11-6.06=2.05億;

          下面再看看城鎮人均居住面積的變化,2007年人均居住面積為22.6㎡,2017年人均居住面積達到37㎡。10年人居居住面積增加14.4㎡,要知道1990年人均居住面積都不超過這個數的啊。

          以上數據分析可得,由城鎮新增人口帶來的新增居住面積為:

          2.05億*37㎡=75億㎡;

          由住宅面積的增加帶來的新增居住面積為:

          6.06億*14.4㎡=87.3億㎡;

          兩者相加可知08~17年10年間新增住房居住面積為:

          75億㎡+87.3億㎡=162.3億㎡;

          這就是中國房地產在2008年開啟高歌猛進的原因,沒有這個根本,再好的政策都只會曇花一現。這162.3億㎡還是保守估計,比如改善型住房,推倒舊房再筑新房,一減一增,又會劇增很多居住面積。憑借著這些新增的居民居住面積,只需要政策適當引導即可給房地產帶去突飛猛進的跨越式發展。

          可是2015年的時候,我們國家的城鎮化率已經到了56.1%,要知道發達國家的城鎮化率是70%,目前長三角/珠三角等沿海地區的城鎮化率早已超過發達國家平均水平。而且由圖可知15年以后,城鎮人均居住面積幾乎沒有明顯增加。然而,由于自08年以來房地產的猛漲在絕大多數人的心中刻下了房價不可能跌只會漲的烙印,加之中國傳統文化的“有房即有家”理念,讓很多人對“房地產會繼續增長的預期”很恐慌,這個時候只需要政策稍加引導/媒體助攻一下即可釋放這個恐慌,帶動房價進一步增長。

          但是,這種增長是不可持續的,因為新增需求已經捉襟見肘了。而且,房價這一波竭澤而漁的增長會造成一些不利影響,主要有二:一是土體房屋的租金驟增會增加企業的成本,一些勞動密集型的中小企業本來盈利能力就有限,這樣就更加艱難了,而且高房價會阻礙年輕人去當地求職工作,企業因此會招不到相應的員工,所以即便華為這樣的企業也要去東莞等其他地方,一方面降低自己的成本,另一方面減輕員工的生活壓力。二是,因為土地租金以及人力成本的增長,勞動密集型企業會轉移到東南亞等土地租金和人力成本低的地方,而勞動密集型企業又是招工大戶,這樣的轉移會加劇國內的失業率,這個風險會大得多。

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          下圖為日本城市化的歷史走勢,日本的城市化經歷過四個階段,其中第四個階段尤其應該得到我們的重視。1975-2000年,日本城市化率基本保持不變;但是到了2000年,開始了一波大幅增長。這是什么原因呢?就是因為日本人口老齡化到了一個階段:農村老齡人口死亡驟增,而年輕人又大多待在城市里,因此在計算城市化的時候,分母減少的速度大于分子,因此日本的城市化在2000年開始大幅增長。這個時候日本政府基本不需要出臺政策吸引年輕人去城市買房生活,就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

          日本在1975年左右基本結束城市化進程,目前城市化率穩定在91%左右。1945年-1975年,由于人口加速流入城市和“市町村大合并”,城市化率快速提高至76%,;1975-2000年,城市化率基本保持穩定;2000年至今,因為町村老齡人口離世和第二輪“市町村大合并”導致的被動提升,城市化率由79%進一步上升到91%。

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          日本的人口老齡化就是我們國家的前車之鑒。對照日本的情況,結合舊文——《站在2019年看——中國房地產最后的五年》,我們可以合理的得出一個推論:2025年后,即便沒有政策引導,我們國家的城鎮化率也會大幅提高。都2019年了,就再別拿城鎮化來做多了。

          總結:所有的做多,皆因有做多的空間,當這個空間擠壓完全的時候,就黔驢技窮了,即便諸葛再世,也休想借來東風。

          論點二:人口老齡化加劇我們必須記住:房子是用來住的,而不是用來珍藏的;房子是有壽命,不像藝術品那樣可以永恒保存待升值。房子不像藝術收藏品那樣具備時間以及藝術家賦予它們收藏價值,中國只有極少數地方的房子因其地理位置具備區位優勢以外,其他的都只是一般意義上的房子。

          首先,我們要尊重一個基本事實:房價短期看政策,長期靠人口。

          其次,我們得承認目前的房價極其不合理。如果說清北等名牌大學畢業生只有少數幾個人買不起合適的房子是個人問題;那清北等名牌大學畢業生靠個人奮斗普遍買不起合適的房子那就是嚴重的社會問題。這里的“合適的房子”是指與自己身份相匹配的房子。下來開始具體分析:

          1、嬰兒潮

          新中國建立以來的三次人口大爆發(以出生人口大于2000萬計,如下圖所示):

          第一波嬰兒潮:1949-1958;

          第二波嬰兒潮:1962-1975;

          第三波嬰兒潮:1981-1997;

          (注:3年自然災害隔斷了前兩次嬰兒潮)

          以結婚年紀來算:

          據中國婦聯統計的《中國幸福婚姻家庭調查報告》,目前中國總體的平均結婚年齡是在26周歲。則:

          1997+26=2023;

          以讀書時間來算:

          考慮到大學生本科畢業就大約是23歲,研究生畢業大約25.5歲了,這個時候他們尚且沒有積累足夠首付款,假設大學生本科工作3年后開始購房,研究生工作1.5年后開始買房(為什么研究生是工作1.5年,因為研究生工資高、加速度大),那么:

          1997+[(23+3)+(25.5+1.5)]/2=2023.5;

          這是一個估計值,其中誤差大概率在正負1.5以內,不影響我接下來的推論。

          以上兩個角度所得數據表明,最后一個嬰兒潮,亦即1997年出生的人,最遲在2023年購房。有的觀點認為第三波嬰兒潮的截止年份為1991年,如果這樣算,最遲購房年份為2017年。不管怎么說,我們現在處于第三波嬰兒潮的尾巴階段。未來購房目標客戶會越來越少,所謂剛需來接盤,明顯是一種忽悠人的胡言亂語,因為我們沒有足夠的接盤俠了。也別期望于改善型購房者來填這個窟窿,即便改善型購房者也是賣了現在的再買改善型房子,并不存在增量。

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          中國人平均壽命是75歲(最新值),以前兩波嬰兒潮計算即將到來的老齡化人口去世情況:

          1949+75=2024;

          1975+75=2050。

          2024~2050必定是我國最艱難的時間段,因為這27年間,每年我們國家都會逝去大約2000萬人口,有相當的年份還不止2000萬。2018年出生人口為1500萬,死亡人口為1000萬。距離2024年還有6年時間,假定2024年去世人數為2000萬,19年到24年逝去人口為等比例增長,未來6年出生人口保持在1500萬(幾無可能,必定少于這個數),則大約在2021-2022年,出生人口和死亡人口持平。這之后,我們國家的人口將開始負增長。

          2022年后,每年將會有多少購房者呢?這個可以通過下面的方法估算,2022年購房者假定為結婚者,依照上面統計的平均購房年齡大約為26歲,從2022年向前追溯26年,即為1996年。這一年出生人口約為2000萬,按照一組夫妻組建一個家庭需要一套房子則是1000萬套,而逝去的人大約1600萬左右,大約800萬套房子,說明還沒有到去世的人騰出的房子比新組建的家庭多。

          但是把時間線劃到2024年呢?這一年去世的人大約2000萬,而組建家庭的人由1998年出生的人決定的,這一年出生的人口大約1900萬。這一年,意味著去世的人所騰出的房子就夠新組建家庭所需房子的數量了。這里并不是說年輕人會去買去世的人留下的老房子,而是想表明,這一年開始中國房地產的“折舊率”會突飛猛進。從這年開始,我們的房子一年比一年剩余。到時候,馬云說的“未來房子是白菜價”還真會實現,落后地區為吸引人才送房子也不是沒可能。馬云是在2017年說的“8年后,中國最便宜的東西可能就是房子”,亦即2025年后,和我推算的2024年基本吻合。

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          有朋友會說“隨著醫療進步,我國平均壽命會增加啊”;

          那我得告訴你:日本人平均壽命是80,我就假設我們國家醫療水平大幅提高,中國人平均壽命增長到80歲,那也就是延緩了5年;但你看看前兩波嬰兒潮(除去三年自然災害)是從49年持續到了75年,長達27年的啊。即使我們國民平均壽命增長,但也逃脫不了人口老齡化的厄運。給陽光下的雪人撐傘并不能遏制住雪人的溶解,只是稍微延緩了一下溶解的時長,并不能改變雪人注定被溶解的命運。

          總結:未來五年出生人口會急速下降(18年相較于17年銳減200萬),但去世人數會急速增多,人口老齡化會越來越嚴峻。未來五年內,我們國家的人口大概率開始負增長。

          論點三:房產稅的使命房產稅直接目的不是為了降房價的,其直接目的是為了增加地方財政收入。

          但我們也要認識到,房產稅會大幅遏制住炒房行為,因為房產稅會大幅降低房子的增值屬性,以及降低房子的投資屬性,甚至可以把房子拍成負資產。

          當房子不能給炒房者帶去理想的增值時,他們必然會想方設法補救,或是出租或是拋售;要知道很多炒房者以前是寧愿房子空著也不對外出租的;如果房產稅出來了,他們還不出租,那么房子就會成為負資產不停地吞噬他們的現金流;所以大眾消費者大可不必擔心炒房者能把房產稅轉嫁到租房者身上,因為到時候你會挑花眼的。并且每年折舊剩余的房子會泛濫成災。

          房地產這個行業已經沒有潛力可挖了,它已經很好的完成了歷史使命。隨著房地產黃金時代的結束,賣地也將行將就木。因此我們國家迫切需要新的稅源,既然增量已經沒了,那就打存量的主意吧,因此房產稅的出臺是水到渠成的事情。想都不用想,只有這個可以替代賣地留下的大窟窿。因為房地產會在接下來的五年內急速沒落,因此房產稅會很快推出以履行它的歷史使命,大概率兩年內出臺,因為根本沒有時間拖延。

          2018年全國賣地收入為6.5萬億,而全國房地產總值450萬億;為了彌補6.5萬億的賣地收入,房產稅就是一個答案。試想一下,只收1%的房產稅,就是4.5萬億收入。當然房地產在中國經濟中的比重絕不是一個賣地收入就能解釋清楚的,也不是簡單的數學計算就能劃等號的。但是這里只是提供了一個分析和思考的角度,方便讀者理解。

          房產稅有兩個作用:

          一是降低甚至除去房地產的增值屬性,想穩賺不賠,做夢,因此會逼迫一些囤房(炒房)的人主動賣房,會極大增加市場房屋供應量;

          二是降低地方政府對賣地的依賴,徹底解決土地財政尾大不掉的問題!

          論點四:所謂的放水首先是“放水”,很多人都不懂信用貨幣就在那里喋喋不休說什么印鈔,真是搞笑。

          那就看看你們所說的放水吧!

          最新新聞“央行發布了6月份金融數據,中國6月貨幣供應量M2同比增長8.5%”,下圖為歷年貨幣供應量,看歷年趨勢(紅線),央行是在放水還是縮水一目了然。中國要想超過美國,我們的人民幣就必須在國際市場相較于美元不說超過,也必須旗鼓相當,如果一個國家隨意放水,人民幣就休想國際化,人民幣不能國際化,中國就不可能超越美國。以后,人民幣追求的是穩定穩定再穩定,為國際化推廣創造條件。一個不靠譜的貨幣是得不到國際市場認可的!

          房地產不會作為短期刺激經濟的東西,長期也不會!

          有通脹就有通縮,目前,有可能會滯脹甚至通縮哦!

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          論點五:中國目前的困境我們國家的經濟目前很尷尬,高端制造業等等,反正是高端的利潤大的,基本上沒什么建樹,在國際市場沒有形成集群競爭力;低端行業,由于人力成本和地租的上漲,人口紅利基本上消失殆盡,前路并不平坦,況且還有東南亞虎視眈眈。

          實話實說,今年經歷了這么多,細數我們國家的核心競爭力,我只想到了14億的市場是他國暫時無法替代外。其他的好像并不是非我們不可的,但是即便是14億的市場,東南亞6個多億的市場也在冉冉升起,印度13億肥沃的市場也在蓄勢待發。

          在核心科技領域,我們并沒有卡脖子的技術,什么是卡脖子技術呢?我在曾經推送的舊文——《請,追求“自主可控”的人生!》——說過:

          什么是核心技術?就是能夠卡脖子的技術。很多人還不清楚什么叫做卡脖子技術,所謂卡脖子技術,就是不可替代的技術,就比如一條大峽谷,而卡脖子技術就是這個峽谷上唯一的橋梁,你如果想繞過去,那就會付出百倍千倍的代價,這種代價是不可承受的。

          對應到企業就是沒有這個技術,企業就無法正常生產產品,也就可以關門倒閉了。對應到國家就是會給整個國家造成整體后退的風險;因為國家的正常高效地運行是在那些核心技術的基礎上建立的,比如高鐵的核心部件、CPU芯片、操作系統、高性能材料等等。不是說沒他們不行,而是沒他們之后會給生活帶來極大的不變,社會運行的效率會大大降低,最終的結果很可能就是社會后退。國與國之間的競爭靠什么?毫無疑問靠科學與技術,而且是核心科學技術。這一點在“中興事件”和“華為事件”已經被淋漓盡致的展現出來了。誰掌握了核心科技,誰就有主動權。我們當前面臨的危機是:世界工廠的地位可能會被取代,而我們在核心科技領域卻還沒有形成集群競爭力。

          因此,接下來我們國家必須加速發展高科技高技術,盡快讓中國的高端制造業、高端裝備以及先進材料等高附加值產品在國際市場形成集群競爭力。這樣才會在國家競爭對抗過程中占據主動權和控制權。而且應該加速,時間上并不允許慢悠悠的追趕,因為后面的以越南和印度為代表的新興國家也會大力發展高科技。

          在前有堵截,后有追兵的當前,時間是極其寶貴的,留給房地產的時間多了,留給未來的時間就少了。

          要混凝土還是要未來,你會選擇哪個呢?

          本部分為節選,全文4~5千字,全文請看《【中國房地產的過去、現在及將來第四篇】大國競爭之沙盤推演!》

          友情提示:目前房產在中國家庭資產中所占的比重非常大,遠高于美國。以下有幾個數據:(這還是17年數據,現在的比重肯定更大!)

          中國家庭住房資產在家庭總資產中占比77.7%,而美國的則為34.6%。

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          房產占比這么高,風險得多大啊!

          搞過股票投資的都知道,為了防范風險,持股要分散,不能集中到個股。持股集中,比如碰到類似康美藥業這種死亡性暴雷的,就等著一貧如洗吧。

          所以有投資性房產的朋友請格外重視潛在風險!!!穿越牛熊的房產也不是沒有,但是你的房產會是“茅臺”級別的嗎?但是即便是茅臺,在經濟不好的時候也會大幅回撤,比如18年茅臺曾經有過35%的回撤幅度。

          結論基本面結論:未來五年出生人口會急速下降(18年相較于17年銳減200萬),但去世人數會急速增多,人口老齡化會越來越嚴峻。未來五年內,我們國家的人口大概率開始負增長。房產稅必定會快馬加鞭推出,且別寄希望于城鎮化。放水是不可能放水的,即便放水也不去給房地產(目前房地產信貸等融資手段收縮很嚴峻)。

          房地產結論:全國范圍內不可能漲了(當然不排除有些地方最后靈光乍現式的浮動),目前全國房子最保值的當屬一線城市以及強二線城市的核心地塊的房子,即便是這些個城市,非核心地塊的房子也不具備保值功能。

          對于手頭有投資性房產的人來說,接下來的五年,每一年都是最好的逃亡之年。如果他們執迷不悟的耗下去,必死無疑。對于想要買房的人來說,接下來的每一年相對于前一年都是更好的買點,五年之后,房地產就是馬云說的“白菜價”。

          五年之后呢?

          五年之后沒多少人談房地產了,而是更喜歡聊醫療、養老和教育!(文/pure日月

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        2019-10-10 09:46:03 來自青青島社區 法律聲明 回復 | 引用 | 編輯 | 舉報
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        1577291422

        2019-10-17 10:32:22 來自青青島社區
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        {141}

        2019-11-05 16:49:22 來自青青島社區
        回復:

        房價真的已經到頂了嗎?

        2019-11-18 16:36:00 來自青青島社區
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